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不合格商品房交付中的救济措施

来源:北大法宝

写作时间:2015-05-05 作者:

不合格商品房交付中的救济措施

　　竣工验收的房屋，必须符合规定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的竣工条件。交付的房屋不符合相关规定的，则属于不合格房屋。购房人可以采取以下的补救措施：
　　1实际履行。购房人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，购房人可以请求开发商依照法律规定及合同约定的内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
　　2解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
　　3违约金及损害赔偿。开发商交付的房屋不合格，购房人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求开发商支付违约金及承担损害赔偿责任。
　　4违约侵权责任。具体是说因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择要求其承担违约责任或要求承担侵权责任。这实际是关于违约责任与侵权责任的竞合问题。在此应注意：
　　(1)交付不合格房屋造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
　　(2)交付不合格房屋的不法行为仅造成购房人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
　　(3)责任竞合的情况下，若购房人和开发商事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但双方的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，购房人享有两种权利。
　　
【相关依据】
城市房地产开发经营管理条例[19980720]
　　第三十二条　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
（相关资料: 裁判文书2篇实务指南）
　　第三十七条　违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价２％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（相关资料: 地方法规2篇实务指南）

中华人民共和国合同法[19990315]
　　第一百二十二条　因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
（相关资料: 司法解释2篇地方法规2篇案例3篇裁判文书18篇条文释义相关论文17篇实务指南）

建设工程质量管理条例[20000130]
　　第三十九条　建设工程实行质量保修制度。
　　建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
（相关资料: 地方法规1篇实务指南）
　　第四十条　在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
　　（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；
　　（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；
　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。
　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
（相关资料: 地方法规1篇裁判文书2篇实务指南）

商品房销售管理办法[20010404]
　　第四十条　房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
（相关资料: 实务指南）

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