屋顶平台不能买卖－－法律专题－

相关知识 >> 商标法基本知识

屋顶平台不能买卖

来源:北大法宝

写作时间:2015-05-05 作者:

屋顶平台不能买卖

　　屋顶平台或称晒台、露台，是指供人室外活动的上层屋面或底层地面伸出室外的有围护而无顶盖的台面。商品房买卖实践中，开发商往往把房屋平台计价出售，承诺购房者独立使用且可以自行搭建屋顶花园。由此不仅引发了业主之间的纷争，而且购买了房屋平台的业主在产权证上却没有对房屋平台相关的产权记载。所以必须明确：屋顶平台不能买卖，产权登记机关不应办理屋顶的产权登记。
　　1从计算房屋建筑面积的有关规定看，屋顶平台不属于计算建筑面积的范围。法律规定，房屋套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。商品房各套（单元）之间隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙体水平投影面积的一半记入套内建筑面积。这一规定，是对建筑物区分所有权的专有部分所有权的界定。由此可见，屋顶平台不属于计算建筑面积范围。
　　2从计算商品房价格的有关规定看，开发商对屋顶平台进行出售，其行为对购买平台的消费者而言，已构成重复收费。商品住宅价格由成本、利润、税金和地段差价四个项目构成。成本部分包括了住宅建筑费用，即在开发商出售给购房者每平方米建筑面积的购房款时，购房者均分摊了作为住宅公共部位的屋顶平台的建筑成本。开发商再将屋顶平台单独计价出售，明显属重复销售，重复收费。
　　3从功能上看，屋顶平台作为房屋建筑最上层的外围护构件，起着覆盖、遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用；从结构上分析，屋顶平台不仅是下层单元的“盖”，还是整幢房屋的“顶”，是房屋之所以成为一个完整意义上“房屋”所不可或缺的一部分。因此，屋顶平台理应属于住宅共用部位，属于整幢大楼的全体业主所共有。开发商在未经全体业主同意的情况下，将属共用部位的屋顶平台出售给少部分业主，不仅侵犯了其他业主对屋顶平台的共有使用权，引发业主间共有使用权冲突，同时也会产生物业管理、公共部位维修和收益矛盾。换句话说，购买者虽然支付了屋顶平台的价款，但不意味着其真正享有屋顶平台的专有使用权，其他业主要合理使用，购房者无权阻止。
　　对于一些在设计上有独立出入口、只有特定单元业主或几户业主能够实际使用的屋顶平台、露台，有人认为，虽然不能办理产权证，但其具有使用价值，开发商出售的是该屋顶平台的使用权，根据有偿使用原则，买受人支付相应对价也是公平合理的。这些观点，表面上听起来有一定道理，但稍加分析，就不难看出其错误之处。
　　1作为商品房，买受人购买的是房屋的所有权，不存在购买使用权问题。只有使用权，而无所有权的房屋，即说明该房屋不具备商品房销售条件，不是真正意义的商品房。2屋顶平台作为整栋大楼业主的共用部位，购买者本来就与其他业主一样对其拥有使用权。我国立法关于建筑物区分所有权的共有部分，在使用上坚持共同共有的原则，不分份额地“公用”。因此业主不存在再花钱购买共用部位的使用权问题。3尽管在房屋结构设计上，有的屋顶平台、露台有独立的出入口，只能由某单元的业主或某几户业主使用，但其作为共用部位的性质并未改变，相关规定也未因此而允许销售。不可否认，因客观设计而形成独家使用带露台、平台的商品房，无疑增加了该房屋业主的室外活动空间，提高了商品房的使用价值，但并不因此等同共用部位可以计价出售。
　　
【相关依据】
公有住宅售后维修养护管理暂行办法[19920615]
　第四条　本办法所称住宅的自用部位和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台。
　　住宅的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。
　　住宅的共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。
（相关资料: 相关论文1篇实务指南）

商品住宅价格管理暂行办法[19920720]
　第五条　商品住宅价格由下列项目构成：
　　（一）成本
　　１、征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行；
　　２、勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算；
　　３、住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算；
　　４、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；
　　５、管理费：以本款１至４项之和为基数的１－３％计算；
　　６、贷款利息：计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。
　　（二）利润
　　以本暂行办法第五条成本１至４项之和为基数核定。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。
　　（三）税金
　　按国家税法规定缴纳。
　　（四）地段差价，其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。地段差价收入存入建设银行。
（相关资料: 实务指南）

城市异产毗连房屋管理规定（２００１修正）[20010815]
　　第六条　所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。
　　所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。
（相关资料: 相关论文2篇实务指南）

【关闭窗口】