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划拨土地使用权

来源:北大法宝

写作时间:2014-08-05 作者:

划拨土地使用权

　　划拨土地使用权，是指国家通过行政审批程序将国有土地无偿地拨给使用者使用，使用者只需按照一定的程序向主管机关提出申请，缴纳安置、补偿费用后，经批准后即取得土地使用权的行为。它是无偿取得土地使用权的一种途径，国家对适用这种方式取得土地使用权，作了严格的规定。国有土地使用权的划拨与出让，同为取得国有土地使用权的方法；在取得程序上，都必须经过有权审批部门的严格审核批准；一方当事人同为国家。但他们还是有重大不同，区别在于：
　　1适用范围不同。划拨制度在适用范围上受到严格限制，主要适用于国家机关用地，军事用地，城市基础设施或公用设施用地，城市公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利项目用地等方面。出让制度则没有限制，可以用于各种建设性用地。一般情况下，经营性用地基本选择出让方式，非经营性用地则采取划拨方式。
　　2性质不同。划拨的土地使用权实质上是国家赋予用地者行使占有、使用土地的权利，而未将土地使用权作为一项独立的权利或财产从土地所有权中真正分离出来，让渡给用地者，加之用地者多为国家机关或社会公益部门，实质上是国家所有权与使用权的合并。因此，划拨土地使用权不能进入市场，而出让的土地使用权可以在市场上流通。
　　3法律性质和实现方式不同。划拨行为由于通过行政程序来完成，体现了政府意志，属于行政行为。但出让土地使用权通过合同的形式来实现，需要由当事人双方签订书面合同，具有较强的民事性质，体现了当事人之间的意思自治。
　　4取得条件不同。划拨土地使用权取得，无偿无期限；出让土地使用权取得，是有偿有期限的。
　　
【相关依据】
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例[19900519]
　第四十三条　划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
　　前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。
（相关资料: 部门规章1篇地方法规1篇裁判文书1篇实务指南）

划拨土地使用权管理暂行办法[19920308]
　第一条　为贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），加强对划拨土地使用权的管理，特制定本办法。
（相关资料: 实务指南）
　第二条　划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
（相关资料: 实务指南）
　第三条　划拨土地使用权（以下简称“土地使用权”）的转让、出租、抵押活动，适用本办法。
（相关资料: 实务指南）
　第四条　县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押活动进行管理和监督检查。
（相关资料: 裁判文书1篇实务指南）
　第五条　未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。
（相关资料: 裁判文书4篇实务指南）
　第六条　符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可转让、出租、抵押：
　　（一）　土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
　　（二）　领有国有土地使用证；
　　（三）　具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；
　　（四）　依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
（相关资料: 裁判文书4篇实务指南）
　第七条　土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。
　　原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。
（相关资料: 实务指南）
　第八条　土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。
　　出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。
　　交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。
　　赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。
（相关资料: 裁判文书1篇实务指南）
　第九条　土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。
　　原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人。
（相关资料: 相关论文1篇实务指南）
　第十条　土地使用权抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保的行为。
　　原拥有土地使用权的一方称为抵押人，抵押债权人称为抵押权人。
（相关资料: 实务指南）
　第十一条　转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
　　出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租；出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。
（相关资料: 实务指南）
　第十二条　土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。
（相关资料: 裁判文书1篇实务指南）
　第十三条　市、县人民政府土地管理部门应当在接到转让、出租、抵押土地使用权书面申请书之日起十五日内给予回复。
（相关资料: 实务指南）
　第十四条　市、县人民政府土地管理部门与申请人经过协商后，签订土地使用权出让合同。
（相关资料: 裁判文书1篇实务指南）
　第十五条　土地使用权转让、出租、抵押行为的双方当事人应当依照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定，签订土地使用权转让、租赁、抵押合同。
（相关资料: 实务指南）
　第十六条　土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内，向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金，到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。
（相关资料: 实务指南）
　第十七条　双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续。
　　办理登记手续，应当提交下列证明文件、材料：
　　（一）　国有土地使用证；
　　（二）　土地使用权出让合同；
　　（三）　土地使用权转让、租赁、抵押合同；
　　（四）　市、县人民政府土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料。
（相关资料: 部门规章1篇实务指南）
　第十八条　土地使用权转让，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
（相关资料: 实务指南）
　第十九条　土地使用权出租、抵押，出租人、抵押人必须继续履行土地使用权出让合同。
（相关资料: 实务指南）
　第二十条　土地使用权转让后，受让人需要改变土地使用权出让合同规定内容的，应当征得所在地市、县人民政府土地管理部门同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准，依照《条例》和本办法规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地登记手续。
（相关资料: 实务指南）
　第二十一条　土地使用权出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。需要建造临时性建筑物、构筑物的，必须征得出租人同意，并按照有关法律、法规的规定办理审批手续。
　　土地使用权出租后，承租人需要改变土地使用权出让合同规定内容的，必须征得出租人同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准，依照《条例》和本办法规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地登记手续。
（相关资料: 相关论文1篇实务指南）
　第二十二条　土地使用权租赁合同终止后，出租人应当自租赁合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销土地使用权出租登记手续。
（相关资料: 裁判文书1篇实务指南）
　第二十三条　土地使用权抵押合同终止后，抵押人应当自抵押合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销土地使用权抵押登记手续。
（相关资料: 实务指南）
　第二十四条　抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。
　　因处分抵押财产而取得土地使用权的，土地使用者应当自权利取得之日起十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理变更土地登记手续。
（相关资料: 实务指南）
　第二十五条　土地使用者转让、出租、抵押土地使用权，在办理土地使用权出让手续时，其土地使用权出让期由所在地市、县人民政府土地管理部门与土地使用者经过协商后，在土地使用权出让合同中订明，但不得超过《条例》规定的最高年限。
（相关资料: 实务指南）
　第二十六条　土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的４０％。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。
（相关资料: 部门规章1篇实务指南）
　第二十七条　土地使用权出让金，由市、县人民政府土地管理部门代表政府收取，按国家有关规定管理。
（相关资料: 实务指南）
　第二十八条　土地使用权出让期届满，土地使用者必须在出让期满之日起十五日内持国有土地使用证和土地使用权出让合同，到原登记机关办理注销出让登记手续。
（相关资料: 实务指南）
　第二十九条　土地使用权出让期满后，土地使用者再转让、出租、抵押土地使用权时，须按本办法规定重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理变更土地登记手续，
（相关资料: 实务指南）
　第三十条　土地使用权出让期间，国家在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序收回土地使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
（相关资料: 实务指南）
　第三十一条　土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限支付全部出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
（相关资料: 实务指南）
　第三十二条　土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。
（相关资料: 裁判文书2篇实务指南）
　第三十三条　对未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权的单位和个人，由所在地市、县人民政府土地管理部门依照《条例》第四十六条规定处理。
（相关资料: 实务指南）
　第三十四条　当事人对土地管理部门作出的行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》向人民法院提起诉讼。
（相关资料: 实务指南）
　第三十五条　县级以上人民政府土地管理部门应当加强对土地使用权转让、出租、抵押活动的监督检查工作，对违法行为，应当及时查处。
（相关资料: 实务指南）
　第三十六条　土地管理部门在对土地使用权转让、出租、抵押活动进行监督检查时，被检查的单位或者个人应当予以配合，如实反映情况，提供有关文件、资料，不得阻挠。
（相关资料: 实务指南）
　第三十七条　土地管理部门在监督检查中，可以采取下列措施：
　　（一）　查阅、复制与土地监督检查事项有关的文件、资料；
　　（二）　要求被监督检查的单位和个人提供或者报送与监督检查事项有关的文件、资料及其他必要情况；
　　（三）　责令被监督检查的单位和个人停止正在进行的土地违法行为。
（相关资料: 实务指南）
　第三十八条　土地管理部门办理土地使用权出让等业务活动的经费，按照国家有关规定办理。
（相关资料: 实务指南）
　第三十九条　经济组织以外的其他组织从事土地使用权转让、出租、抵押活动的，可参照本办法办理。
（相关资料: 实务指南）
　第四十条　以土地使用权作为条件，与他人进行联建房屋、举办联营企业的，视为土地使用权转让行为，按照本办法办理。
（相关资料: 裁判文书4篇实务指南）
　第四十一条　对《条例》实施后，本办法实施前发生的未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权行为，市、县人民政府土地管理部门应当组织进行清理，并按《条例》规定处罚后，补办出让手续。
（相关资料: 实务指南）
　第四十二条　本办法由国家土地管理局负责解释。
（相关资料: 实务指南）
　第四十三条　本办法自发布之日起施行。

中华人民共和国城市房地产管理法[19940705]
　　第二十二条　土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
　　依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
（相关资料: 实务指南）

国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定[19980217]
　　第一条　为支持国有企业改革，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，加强土地资产管理，根据土地管理法律、法规和有关政策，制定本规定。
（相关资料: 实务指南）
　　第二条　国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革，涉及的划拨土地使用权管理，应当遵守本规定。
（相关资料: 实务指南）
　　第三条　国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。
　　对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。
　　本规定所称国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。
　　本规定所称国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
（相关资料: 相关论文1篇实务指南）
　　第四条　国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。国有土地使用权授权经营，由国家土地管理局审批，并发给国有土地使用权经营管理授权书。被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更土地登记手续。
　　被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司必须接受授权部门的监督管理。被授权的企业必须对土地资产保值、增值情况提供年度报告；对企业土地股权的年度变化情况以及对土地资产处置的文件及时报授权部门备案，授权部门每年要对企业经营土地资产的情况和执行土地管理法律、法规的情况进行监督检查，企业违反土地管理法律、法规的规定以及超越授权经营的权限和范围使用土地或处置土地资产的，授权部门有权依法予查处，并追究当事人的法律责任。
　　国有土地使用权需要作价授权经营给省属企业的，经国家土地管理局批准，由省级人民政府土地管理部门决定，并按本条规定执行。
（相关资料: 实务指南）
　　第五条　企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式处置：
　　（一）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；
　　（二）国有企业改组为股份合作制的；
　　（三）国有企业租赁经营的；
　　（四）非国有企业兼并国有企业的。
（相关资料: 实务指南）
　　第六条　国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。
　　破产企业属国务院确定的企业优化资本结构试点城市范围内的国有工业企业，土地使用权出让金应首先安置破产企业职工，破产企业将土地使用权进行抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或者拍卖、变卖后所得也应首先用于安置破产企业职工。
（相关资料: 实务指南）
　　第七条　根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置。
（相关资料: 实务指南）
　　第八条　企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：
　　（一）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；
　　（二）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；
　　（三）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；
　　（四）国有企业改造或改组为国有独资公司的。
　　前款第（二）、（三）、（四）项保留划拨用地方式的期限不超过五年。
（相关资料: 实务指南）
　　第九条　处置的土地使用权，应当具备下列条件：
　　土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理土地登记，企业持有土地使用权证书。尚未登记的，企业应向土地所在地的土地管理部门申请土地权属审核，取得土地管理部门出具的土地权属证明。
　　土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置的，必须进行地价评估。企业应委托经国家土地管理局和省级人民政府土地管理部门认证的、具有相应土地估价资格的机构进行地价评估。
（相关资料: 实务指南）
　　第十条　处置土地使用权应当按下列程序办理：
　　（一）拟订土地使用权处置方案。由企业或企业隶属单位拟订土地使用权处置方案，主要内容应包括企业改革的形式和内容、企业现使用土地的状况和拟处置土地的状况、拟处置方式和处置价格及理由等。
　　（二）地价评估结果确认和土地使用权处置方案审批。地价评估结果和土地使用权处置方案应当报有批准权的人民政府土地管理部门确认和审批，报批时还应同时提交企业改革的批准文件、资产重组方案、土地使用权证书或土地权属证明以及其他有关材料。
　　企业进行公司制改造、改组或组建企业集团，属于国务院或国务院授权部门批准设立的公司和企业集团以及境外上市公司的，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报国家土地管理局确认、审批；属于省级人民政府或其授权部门批准设立的公司和企业集团，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报省级人民政府土地管理部门确认、审批。
　　企业实行股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产的，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报上一级人民政府土地管理部门确认、审批；属于中央企业的，报国家土地管理局确认、审批。
　　（三）签订合同与变更土地登记。土地使用权处置方案经批准后，采取国有土地使用权出让方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的市、县人民政府土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并按规定办理土地登记手续；采取国有土地租赁方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的县级以上人民政府土地管理部门签订国有土地租赁合同，并按规定办理土地登记手续；采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置的，企业应持国家土地管理局或省级人民政府土地管理部门签署的土地使用权处置批准文件以及作价出资（入股）决定书，按规定办理土地登记手续；采取保留划拨用地方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件及其他有关文件按规定办理土地登记手续。
　　土地使用权作价出资（入股）决定书的样式、内容由国家土地管理局另行统一规定。
（相关资料: 地方法规1篇实务指南）
　　第十一条　处置土地使用权涉及的土地使用权出让金、租金、作价出资（股本）额的确定，均应以经有批准权的人民政府土地管理部门确认的土地估价结果为依据。
（相关资料: 实务指南）
　　第十二条　土地管理部门应当建立地价评估结果确认和土地使用权处置以及授权经营审批的会审制度，经本部门有关机构会审后，方可签署批准意见。
（相关资料: 实务指南）
　　第十三条　国有企业改革中处置土地使用权，其土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划，需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交出让金或有关土地有偿使用费用；按照国务院规定，属于特殊行业的国有企业，其土地收益可全额留给企业，用于安置企业职工以及偿还企业债务。
（相关资料: 实务指南）
　　第十四条　对土地权属不合法或有争议、未办理土地登记或未能提供土地管理部门出具的土地权属证明，不按土地管理法律、法规和规章及本规定进行地价评估的，地价评估结果不予确认，土地使用权处置方案不予批准。
　　企业改革中涉及的土地使用权，未经批准擅自处置并发生土地使用权转移或改变土地用途的，按非法转让土地或非法占地处罚。
　　土地管理部门违反本规定批准的土地使用权处置方案无效，对其单位有关责任人员追究行政责任。
（相关资料: 实务指南）
　　第十五条　本规定未涉及的其他形式国有企业改革中划拨土地使用权处置的，凡不属于本规定中关于保留划拨用地方式处置的情形，均应以出让、租赁、作价出资（入股）方式处置土地使用权。
（相关资料: 实务指南）
　　第十六条　非国有企业改革中涉及的划拨土地使用权处置，按照土地审批权限经有批准权的人民政府土地管理部门批准后，参照本规定执行。
（相关资料: 实务指南）
　　第十七条　在本规定实施之前国家土地管理局作出的有关规定以及各地制定的有关企业改革中土地使用权处置管理办法与本规定不一致的，以本规定为准。各地制定的国有企业改革中划拨土地使用权处置方式应按本规定规范，在土地有偿使用费用方面，可采取适当优惠政策鼓励和支持国有企业改革，具体办法由各地根据本地实际情况制定。
（相关资料: 实务指南）
　　第十八条　本规定由国家土地管理局负责解释。
（相关资料: 实务指南）
　　第十九条　本规定自１９９８年３月１日起施行。

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